Đầu cơ nhà đất - lực cản của một thị trường lành mạnh

Biện pháp chế tài hiệu quả nhất để khắc chế giới đầu cơ lũng đoạn thị trường chính

là thuế và quy trình giao dịch. Ảnh: Thuận Nguyễn

Các chiêu thức của giới đầu cơ

Thông tin địa phương nào đó có giá đất tăng bất thường hoặc khan hiếm thì y như rằng, nơi đó có sự đóng góp tích cực của giới đầu cơ. Mà đầu cơ thì chỉ có lợi cho một nhóm người về mặt tài chính, chứ không tạo ra sản phẩm hay đóng góp vào sự phát triển của cộng đồng, xã hội.

Những nhà đầu cơ đến từ các tỉnh phía bắc hay Sài Gòn đều là những đại gia có tiềm lực tài chính mạnh,luôn có rất nhiều “chiêu” để thổi giá đất lên. Câu chuyện này không phải mới nổi lên gần đây. Tình trạng sốt đất ảo do đầu cơ đã diễn ra ở rất nhiều nơi và đã có từ lâu. “Quy trình” nâng giá đất của các nhà đầu cơ thường qua các bước:

Bước một là lựa chọn khu vực: Địa điểm các nhóm đầu cơ đưa vào tầm ngắm thường là các địa phương đang có các chủ trương hay quy hoạch thông báo trên cơ quan truyền thông (chưa chắc đã thực hiện và khi nào thực hiện) về hạ tầng, xây dựng sân bay, dự án đường sá, khu đô thị mới...

Bước hai là thực hiện quá trình gom hàng và truyển thông mạnh mẽ: Nhóm đầu cơ thường “đổ quân” xuống thu mua những miếng đất giá rẻ, diện tích lớn ở những địa phương mà họ muốn làm giá. Sau đó, hàng loạt các lô đất gần đó được thu mua mà người mua là những “tay con” cùng nhóm đứng tên rồi mua đi bán lại nhiều lần trên chính mảnh đất mà họ đã mua trước đó với giá trị tăng dần theo lũy tiến từ 50 - 70 – 120% thậm chí 200% nhằm gây “choáng” thị trường.

Cao tay hơn, các nhóm đầu cơ còn tổ chức hội thảo, hội nghị một cách rầm rộ, truyền thông mạnh mẽ cho khu vực và kể các một số dự án ABC nào đó. Đây là phương án hiệu quả để lôi kéo nhiều nhà đầu tư “tay con” tham gia cuộc chơi.Với “bản hòa ca” rất nhịp nhàng này, đất đai khu vực đó nhanh chóng thu hút được nhiều nhà đầu cơ. Cứ thế, họ dẫn dắt thị trường với điếu xì gà và nụ cười mỉm đầy mãn nguyện

Bước cuối – chốt sale: Các “cò nhà đất” là đối tác tích cực nhất của giới đầu cơ tham gia sâu vào việc thổi giá đất. Với lực lượng hùng hậu “500 anh em cò đất”,những dư luận viên” này sẽ kẻ tung người hứng trước mặt khách hàng như thể là: thế giới này sẽ bị sụp chừa ra đúng lô đất này, nhanh tay lên, cọc ngay đi, tiền tỉ trong tầm tay, nếu không, người khác sẽ mua mất cơ hội!

Các nhà đầu tư cò con muốn kiếm tiền bằng con đường tắt như con “nai tơ” lạc vào mê trận, hoàn toàn không biết mình sắp vướng vào cái bẫy do những nhà đầu cơ lão luyện đang giăng ra. Họ sẽ ôm một đống tiền hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng ra đi với chai Macallan Fine & Rare Scotch Whisky, bỏ mặc những “con cừu non” ở lại ôm đất chờ cắt lỗ!

Nhận diện sóng đầu cơ

Trong thời gian vừa qua, xu hướng không có sóng thì “tạo sóng” của giới đầu cơ, dân “cò đất” đang truyền miệng nhau để làm giá, lũng đoạn ở các địa phương như Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc, Đà Nẵng, Phan Thiết, Củ Chi, Cần Giờ và nhiều địa phương khác trên khắp cả nước. Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ các cấp quản lý, thì việc dẫn đến ngưỡng khủng hoảng của thị trường (Real estate market crisis) là điều chắc chắn sẽ xảy ra.

Nhắc đến hai từ “khủng hoảng” là nhắc đến một thị trường mà giá cả tăng vọt đến phi lý, gây khó khăn cho người có nhu cầu ở thật. Và đến một lúc nào đó, thị trường sẽ “vỡ trận”, đẩy hệ lụy cho xã hội gánh..Nói một cách dễ hiểu, người được lợi trong cuộc chơi này là những tay trọc phú, nhóm cơ hội, nhóm lợi ích thân hữu. Còn người thua thiệt vẫn là những người có nhu cầu nhà ở thật, những người nghèo, các công ty muốn mở rộng mặt bằng sản xuất kinh doanh, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng của Chính phủ...

Ở các quốc gia có một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ không có cơ hội cho những “cò đất”, nhóm đầu cơ  tung hoành ngang dọc như chỗ không người như ở Việt Nam.

Nguyên nhân dẫn đến biến dạng thị trường bất động sản

Ngoài đầu yếu tố cơ như đã nêu ở trên,một số nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường như:

Rửa tiền(money laundering): Không chỉ riêng Việt Nam, việc chuyển hóa từ những đồng tiền “bẩn” sang đồng tiền sạch là cách mà nhóm tham nhũng, kinh doanh bất hợp pháp vẫn thường sử dụng. Tuy nhiên, việc chuyển từ những đồng tiền bất minh sang hợp pháp ở các nước có phần khó khăn hơn. Ở các nước này thường có hệ thống quản lý tài chính nghiêm ngặt. Vì vậy, để rửa tiền thì những người muốn rửa tiền phải qua rất nhiều tầng nấc, lòng vòng qua 3 - 4 quốc gia, với nhiều “cửa” như góp vốn, thành lập công ty đầu tư, quỹ từ thiện trá hình… với nhiều chủ thể khác nhau đứng tên mới có thể qua mặt được nhà chức trách.

Câu chuyện đường dây đánh bạc đã bị phát hiện và đưa ra xét xử vào năm 2018 tại Việt Nam là một thí dụ điển hình. Với số tiền khổng lồ kiếm được từ đánh bạc của một nhóm người đã được “rửa” bằng cách mua bất động sản, góp vốn thành lập công ty đầu tư..Không chỉ có một đường dây đánh bạc, mà còn rất nhiều những nguồn tiền bất minh đã, đang và sẽ tiếp tục đổ vào bất động ản. Việc phát hiện đường dây đánh bạc chỉ là bề nổi của một tảng băng chìm. Nguồn tiền từ tham nhũng, làm ăn phi pháp chuyển thành bất động sản tại Việt Nam không hề nhỏ và có thể làm “chao đảo”, ảnh hưởng rất lớn đến thị trường..

Giao dịch tiền mặt: Văn hóa giao dịch bằng tiền mặt tại Việt nam là mảnh đất màu mỡ dung dưỡng cho kinh tế ngầm, hối lộ, tham nhũng và những dòng tiền thiếu minh bạch có cơ hội phát triển.Trong cuốn sách "The Curse of Cash", Kenneth Rogoff đã đề cập đến tình huống dần loại bỏ các loại tiền giấy. Một thị trường bất động sản muốn phát triển lành mạnh thì không thể để tiền mặt là kênh lưu thông chính trong giao dịch, vì nó sẽ cho phép những dòng tiền “đen” đầu cơ vào làm biến dạng thị trường và ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.

Qui trình giao dịch lạc hậu: Câu chuyện có thật như đùa việc mua bán đất xảy ra ở Phú Quốc vào giai đoạn nóng sốt năm 2018 giữa người mua và người bán diễn ra không khác gì mua mớ cá ngoài chợ cho một giao dịch hàng chục tỉ. Chỉ cần một miếng giấy tay ghi vội có chữ ký hai bên là giao dịch đặt cọc được thực hiện và sau đó chờ sang tay. Chính sự thiếu chặt chẽ trong quy trình giao dịch đã tiếp tay cho giới đầu cơ có cơ hội gây lũng đoạn thị trường. Việc mua bán nhà đất ở Việt Nam chỉ cần hai chủ thể là có thể tự do giao dịch mà không cần đến chủ thể thứ ba để Nhà nước kiểm soát. Đây là cách giao dịch khác xa so với văn hóa giao dịch mua bán bất động sản của các nước.

Kinh nghiệm từ nước Úc

Biện pháp chế tài hiệu quả nhất để khắc chế giới đầu cơ lũng đoạn thị trường chính là thuế và quy trình giao dịch.

Tại Úc, tất cả mọi giao dịch đất đai, nhà của đều được thực hiện thông qua sàn giao dịch – luật sư – ngân hàng. Có thời gian giao dịch rất rõ ràngvà cụ thể như: sau khi người mua quyết định mua một tài sản thì người đó phải làm hợp đồng đặt cọc 10% giá trị tài sản (mẫu hợp đồng đặt cọc do chính phủ phát hành và thống nhất trên toàn quốc). Người mua có thể thay đổi quyết định mua nhà, đất trong bảy ngày (cooling off) và lấy lại tiền cọc nếu không muốn giao dịch. Hai bên có 30 ngày để hoàn tất các thủ tục sang tên (settlement), đóng thuế, phí… nếu như người mua không thay đổi.

Tất cả mọi giao dịch đều được thực hiện thống nhất theo một quy trình do chính phủ qui định và tất cả giao dịch phải thông qua ngân hàng, sàn giao dịch bất động sản hoặc luật sư đại diện. Văn hóa giao dịch bằng tiền mặt hầu như không có. Chính vì mọi giao dịch thông qua ngân hàng nên chính phủ rất dễ dàng kiểm soát và thống kê số liệu để có báo cáo về Bộ gia cư (Housing deparment). Việc rửa tiền và các nguồn tiền bất minh sẽ bị phát hiện ngay.

Chính vì giao dịch qua ngân hàng nên chính phủ sẽ căn cứ vào đó để tính những khoản thuế theo giá trị căn nhà, các khoản thuế. Chẳng hạn tại tiểu bang Victoria, thuế trước bạ (stamp duty) cho một căn nhà có giá khoảng 600.000 đô la nếu là công dân Úc thì sẽ đóng 5,5%, tương đương khoảng 17,000 đô la, nếu là người nước ngoài thì 12,5%, tương đương khoảng 37,000 đô la.

Ngoài ra, người sở hữu đất còn phải đóng thuế hội đồng (Council rates) thu gom rác, đèn chiếu sáng, an ninh; thuế nước (water rates). Thêm vào đó người mua nhà cũng phải đóng các khoản phí như: phí luật sư, phí bảo hiểm tín dụng (nếu người mua mượn tiền nhà băng). Tất cả những khoản thuế và phí này sẽ được thanh toán “ngay và luôn” ngoại trừ thuế hội đồng (Council rates) sẽ được đóng từng năm. Đặc biệt, người sở hữu bất động sản còn phải đóng thuế đất với tỷ lệ dao động từ 1,5 – 2%/ năm/ giá trị đất.

Giải pháp nào để hạn chế đầu cơ địa ốc?

Mô hình giao dịch nhà đất tại Hoa Kỳ và Úc là các mô hình rất đáng được quan tâm, nghiên cứu. Một vài gợi ý sau:

Kiểm soát được dòng tiền đổ vào địa ốc để xác định được dòng tiền sạch và bẩn
Thuế lũy tiến cho tài sản thứ 2, thứ 3 là công cụ hữu hiệu để tạo sự công bằng cho mọi đối tượng sở hữu đất đai.
Thay đổi qui trình giao dịch thông qua chủ thể thứ ba có sự kiểm soát của chính phủ để có thông tin giao dịch chính xác và dễ dàng cho việc thống kê thị trường.
Luật hóa bộ quy chuẩn cho sàn giao dịch bất động sản và nhân viên môi giới hoạt động có quy trình và kiểm tra chặt chẽ. Có những biện pháp chế tài nghiêm ngặt cho lĩnh vực hoạt động này.
Để có một thị trường bất động sản phát triển bền vững, công bằng và lành mạnh, các cấp quản lý không thể đứng ngoài cuộc mà cần phải có sự quyết tâm thay đổi nhằm hạn chế việc đầu cơ địa ốc gây nhiễu loạn thị trường bằng các biện pháp cứng rắn, khoa học sao cho phù hợp với xu hướng hội nhập sâu rộng của Việt Nam như hiện nay.

Huỳnh Anh Dũng - Cafeland

Giảng Viên CRS Hoa Kỳ, Hiệu trưởng Trường đào tạo quốc tế Edureal